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　　2018，你的房東又給你漲租了嗎?在轟轟烈烈的餐飲進(jìn)Mall運(yùn)動(dòng)中，你拿到鋪了嗎?

　　在進(jìn)商場(chǎng)開(kāi)店的大趨勢(shì)中，你需要先知道一些內(nèi)幕。內(nèi)參君選取一線、二線三個(gè)城市多個(gè)主流商圈，對(duì)話20多位商場(chǎng)店餐飲老板(注：因大品牌有天然優(yōu)勢(shì)，我們盡量選擇中小品牌)，力圖呈現(xiàn)出大多數(shù)餐飲老板面臨的真實(shí)問(wèn)題。

　　從今天起，內(nèi)參君會(huì)陸續(xù)推出《商場(chǎng)餐飲房租調(diào)查》系列文章，想吐槽、想爆料，歡迎留言。

　　餐飲老板小杜，店開(kāi)在二線城市標(biāo)桿商場(chǎng)，租金單價(jià)是目前當(dāng)?shù)馗魃虉?chǎng)中最高的了。

　　但是，最近他得知了一個(gè)噩耗——商場(chǎng)招商負(fù)責(zé)人明確告訴他，房租要從480元/㎡每月漲到800/㎡每月，幾乎翻倍。

　　能怎么辦?不服忍著，你不租有的是人要租。小杜知道，左鄰右舍幾乎沒(méi)有賺錢(qián)的，都是來(lái)打品牌的，“想要利潤(rùn)，就別來(lái)這種地方開(kāi)店”……

　　商場(chǎng)房租，說(shuō)多都是淚

　　故事1：位置更好，租金憑啥比別人便宜一萬(wàn)?

　　地點(diǎn)：北京

　　講述人：準(zhǔn)備開(kāi)商場(chǎng)店的小魚(yú)

　　前短時(shí)間，我的朋友一男剛在北京某商場(chǎng)五樓拿到一個(gè)“黃金鋪位”，據(jù)他介紹，他的店租金在這個(gè)商場(chǎng)里算是“比較低的水平”。

　　到底有多低呢?在這家商場(chǎng)的五樓，分布著9個(gè)餐飲門(mén)店。我特意去走訪了另外幾家餐飲門(mén)店。其中一家餐飲店面積在120平米左右，位置明顯不如一男的店，但這家租金比一男的店貴了3元/㎡每日。這么一算，面積差不多的情況下，這家店每月要比一男的店多交1萬(wàn)多元的房租。

　　背后的原因我心知肚明：這棟商場(chǎng)的老板是一男的叔叔。不僅房租低，每年1.7萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)也給省了……

　　故事2：創(chuàng)業(yè)靠自己，但開(kāi)商場(chǎng)店就得“拼爹”了

　　地點(diǎn)：某二線城市

　　講述人：初涉餐飲業(yè)的茶飲品牌老板豆豆

　　講真，創(chuàng)業(yè)靠自己，但開(kāi)商場(chǎng)店就得“拼爹”了。

　　我們第一家店開(kāi)在一個(gè)新商場(chǎng)。為了這家店的鋪位，托了七大姑八大姨，全家人前半輩子的人情都用上了，最后還是只找到了差不多面積、位置很不好的鋪位。商場(chǎng)方面說(shuō)如果以后有好位置騰出來(lái)了，第一個(gè)讓我調(diào)位置。

　　讓我傷心的是，沒(méi)過(guò)多久，商場(chǎng)中心一片原定只做臨時(shí)展位的區(qū)域開(kāi)了一家茶飲店。那個(gè)位置沒(méi)有進(jìn)水、下水，也沒(méi)有電路，商場(chǎng)硬是為了那家店給改了水路、電路，這家關(guān)系一定很硬，我是沒(méi)那么好的命啊。

　　故事3：關(guān)系不硬，我白扔了幾萬(wàn)房租

　　地點(diǎn)：某二線城市

　　講述人：初創(chuàng)品牌老板小新

　　我托關(guān)系、交了入場(chǎng)公關(guān)費(fèi)之后，終于得到準(zhǔn)備入駐的通知。但鋪位沒(méi)得選，“安排哪就是哪”，而且這還只是個(gè)開(kāi)始——

　　前一家商戶(hù)拖了兩個(gè)月才搬走，我找商場(chǎng)投訴無(wú)果，白白多交了幾萬(wàn)塊房租才開(kāi)始裝修。招商的人說(shuō)了，這房租估計(jì)退不了。

　　我知道，其實(shí)就是我沒(méi)有關(guān)系，錢(qián)也沒(méi)花到位……

　　故事4：光紅包不行，找了一個(gè)美女陪酒……

　　地點(diǎn)：北京

　　講述人：資深餐飲人柳方

　　我一個(gè)朋友要在商場(chǎng)里開(kāi)店，光約招商經(jīng)理出來(lái)就約了一星期，之后連喝了兩頓酒，但依舊沒(méi)有回音。而且，中間還向招商經(jīng)理遞上了兩個(gè)金額不等的紅包。 后來(lái)，我這位朋友直接找了一個(gè)美女來(lái)陪酒……

　　在小餐飲品牌的眼里，招商經(jīng)理有時(shí)候就像上帝，比甲方老板的權(quán)力都大。

　　進(jìn)商場(chǎng)開(kāi)店，你必須知道這6條潛規(guī)則

　　講述這些故事，并不是要控訴商場(chǎng)招商有多“黑暗”，上面的案例只是個(gè)案。在各種“中國(guó)式房東”中，商場(chǎng)的一大好處就是在合約、管理等各方面都相對(duì)規(guī)范，而且隨著商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，趨勢(shì)整體向好。

　　但我們想告訴你，在一個(gè)整體規(guī)范化水平都不高的人情社會(huì)里，你需要知道的現(xiàn)實(shí)狀況，以及一些“野路子”、“潛規(guī)則”。

　　1.能不能拿到好鋪位，靠“品牌+關(guān)系+找對(duì)人”

　　商場(chǎng)店鋪招商，“大品牌倒貼，小品牌狠宰”是常事。“你不愿意挨宰可以不進(jìn)，反正還有很多品牌等著進(jìn)，生意好的商場(chǎng)才敢狠要錢(qián)。”

　　餐飲老司機(jī)光哥的店開(kāi)在二線城市核心商圈。他的感受是，商場(chǎng)店的房租，可以說(shuō)是“一鋪一價(jià)”，非常不透明。能不能進(jìn)駐商場(chǎng)、能不能拿到好位置、租金價(jià)格能不能壓到最低，主要看三方面：一是品牌勢(shì)能，二是人情關(guān)系，三是花“入場(chǎng)公關(guān)費(fèi)”找中間人。

　　2.除了商場(chǎng)，其他“相關(guān)部門(mén)”的關(guān)系也能試試

　　光哥說(shuō)，如果品牌不夠強(qiáng)勢(shì)，就得拼關(guān)系了。每家商場(chǎng)都有一些店是關(guān)系戶(hù)，當(dāng)?shù)卣块T(mén)的親戚、工商部門(mén)的親戚、消防部門(mén)的親戚、城管部門(mén)的親戚……商場(chǎng)方也得維護(hù)關(guān)系啊，各部門(mén)的關(guān)系打點(diǎn)也少不了。

　　3.找對(duì)“中間人”能少花點(diǎn)錢(qián)

　　沒(méi)品牌、沒(méi)關(guān)系，就得花“入場(chǎng)公關(guān)費(fèi)”找中間人了，這是各地商場(chǎng)招商方面的“潛規(guī)則”。就這，也得看你找的中間人是不是靠譜，找到關(guān)系比較硬的中間人能少花點(diǎn)錢(qián)，關(guān)系不夠就得花大價(jià)錢(qián)?？茨阌袥](méi)有找對(duì)人，找不對(duì)人花錢(qián)也辦不了事，錢(qián)拿著都送不去。

　　“在我們這樣的二線城市，進(jìn)駐中檔商場(chǎng)一般三五萬(wàn)就夠，標(biāo)桿式的牛X商場(chǎng)就得三四十萬(wàn)了，這還不包括請(qǐng)客吃飯、送些珠寶小禮物的錢(qián)。不過(guò)現(xiàn)在這樣的潛規(guī)則也比較有規(guī)矩，一般如果辦不成的話，現(xiàn)金都會(huì)退還。”光哥說(shuō)。

　　另一位餐飲老板告訴內(nèi)參君：公關(guān)費(fèi)有兩種形式，一種是直接收錢(qián)(幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等)，另一種是利潤(rùn)分成(一般是20%左右)。

　　4.初創(chuàng)品牌，要做好資金和心理雙重準(zhǔn)備

　　開(kāi)了幾十家店的餐飲老炮兒龍叔，旗下各品牌已經(jīng)都是當(dāng)?shù)厣饣鸨?、頗有名氣的品牌，現(xiàn)在也會(huì)有新開(kāi)的商場(chǎng)主動(dòng)邀請(qǐng)他們旗下品牌入駐?？杉词故撬?，如今還踩著一個(gè)商場(chǎng)房租的坑。

　　小餐飲進(jìn)商場(chǎng)是趨勢(shì)，大家都想進(jìn)，可沒(méi)品牌沒(méi)關(guān)系的初創(chuàng)品牌，開(kāi)商場(chǎng)店必然得付出高房租的慘重代價(jià)。

　　當(dāng)年他開(kāi)第一家店就在商場(chǎng)里，房租很高，簽約時(shí)就定了每年10%漲幅，漲幅正常但基數(shù)大，房租成本每年“滾雪球”。現(xiàn)在他們有幾十家店了，這第一家店的房租仍然是最高的。

　　5.有時(shí)被“清場(chǎng)”，可能并不是你的錯(cuò)

　　跨界餐飲人路哥為了給新品牌造勢(shì)，決定把第二家店開(kāi)到知名商場(chǎng)里。

　　一個(gè)業(yè)內(nèi)知情人士告訴他，客流好的商場(chǎng)每年輕餐區(qū)要調(diào)整三分之一甚至一半的鋪位，一是為了篩選知名品牌進(jìn)駐，二是為了掙一些公關(guān)費(fèi)。這種情況商場(chǎng)高層是知情的，但如果招商部門(mén)做得太過(guò)分，高層也會(huì)有顧慮，“現(xiàn)在也有商場(chǎng)的高層在逐漸回收招商方面的權(quán)力了”。

　　6.提前弄清收租方式，“雙政策”相對(duì)人性

　　通常來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)的收租方式有固定房租和扣點(diǎn)房租。

　　餐飲老板大米告訴內(nèi)參君，有些商場(chǎng)會(huì)采用“雙政策彈性房租”：固定租金和銷(xiāo)售額抽成(也就是扣點(diǎn))，兩者相較取其高。假設(shè)固定租金是2萬(wàn)元，銷(xiāo)售額抽成是18%。月銷(xiāo)售額10萬(wàn)元時(shí)，按抽成金額是1.8萬(wàn)元，這時(shí)就按較高的固定租金2萬(wàn)元收取房租。月銷(xiāo)售額20萬(wàn)元時(shí)，按抽成金額是3.6萬(wàn)元，這時(shí)就按較高的抽成金額收取房租。

　　這種雙政策算是比較人性化了，就像房東看你生意好了，要求漲租金一樣。大米表示理解，而且這樣“也比有些無(wú)論生意好壞都收高租金的商場(chǎng)強(qiáng)啊”。

　　你所在的城市，商場(chǎng)店租金是個(gè)什么水平?感覺(jué)是否能承受?你給自己劃的“房租占比”紅線是多少?